Opwaarderen agrarische grond

Ik zit er over te denken om de grond opnieuw te taxeren om een hogere (actuele) waarde in de boekhouding te zetten. Wat zijn de voor en nadelen van opwaarderen grond ?
Accepteert de fiscus dit zonder problemen , of zit er nog een adder onder het gras ?

Deel dit artikel

Reacties

+1
cjw73
Dit is alleen mogelijk volgens mjj bij veranderd van eigenaars vorm. Bij vorming van maatschap bv of iets dergelijks en het ontbinden ervan.
Noorderling
@cjw73
en het aanpassen van winstverdeling, maar dat kan officieel maar een kant op, niet telkens met 5% heen en weer schuiven.
+1
cjw73
@Noorderling klopt. Maar weet niet of hij al iets dergelijks heeft. Maar heb het net besproken met de boekhouder en ik heb een eenmanszaak en moet eerst iets veranderen voor ik kan herwaarderen
Noorderling
@cjw73
dat is een rotsituatie wat dat betreft.
Is hier in de loop van de tijd ook wel weer een noemenswaardig gat ontstaan, maar kan over 2 jaar de bepaling van vandaag al weer achterhaald zijn. Om dan maar telkens een kant op te schuiven is ook maar beperkt mogelijk.
Nevergiveup
@cjw73 hier ook eenmanszaak , boekhouder denkt dat het wel kan gewoon onder de landbouwvrijstelling , dus weet ook niet daarom de vraag.
Twentsch Land
Onder de landbouwvrijstelling zit wel een bepaalde logica.

@Nevergiveup
+1
Nevergiveup
@Twentsch Land Als ik hier lees zou het zo moeten kunnen indien de waarde vermeerdering ontstaan is in de tijd dat je zelf actief landbouwer bent op de grond.

(klik om te vergroten)

Twentsch Land
Dus overgenomen naar 2001 ( en misschien ook wel daarvoor ) kan herwaarde aanvragen, de hoogte hoeft niet moeilijk te zijn.

@Nevergiveup
+1
Nevergiveup
@Twentsch Land ik hoop het 🙈,

als iemand nog wat meer weet wacht ik ff af en anders ga ik het zo gewoon doen , doe wel officieel taxeren
+1
Twentsch Land
Wie niet waagt wie niet wint 😉

@Nevergiveup
cjw73
@Nevergiveup mij is verteld dat dat niet zomaar geaccepteerd wordt door de belastingdienst, maar verder weet ik het ook niet. Ben zelf nog in beraad er over.
+4
Huppel
@cjw73 Juist vanwege de landbouwvrijstelling is de gerealiseerde waardestijging van landbouwgrond voor de actieve landbouwer onbelast. Het maakt niet uit voor welk bedrag de grond in de boeken staat. Maar mocht de landbouwvrijstelling ooit eens worden afgeschaft, dan kun je de waarde van de grond maar beter zo hoog mogelijk op de balans hebben staan. Een eventuele belaste boekwinsten zijn dan kleiner of nihil.

De vraag overigens ook of herwaarderen uiteindelijk wel wat uit maakt. Want tot vandaag de dag geldt de landbouwvrijstelling waardoor je kunt stellen dat de waardevermeerdering tot vandaag de dag ook onbelast is. Bij een stelselwijziging zou men dan eenmalig mogen herwaarderen. Maar ja, speel maar op zeker zal het accountantskantoor zeggen.
cjw73
@Huppel de landbouwvrijstelling verdwijnt hoe dan ook binnen enkele jaren, wang dit kennen ze nergens anders in Europa.
Huppel
@cjw73 daar wordt al 10 jaar over gesproken. Maar zou me niet verbazen dat de vrijstelling er af gaat. Er is misschien wel een alternatief: doorschuiven van de grond middels een maatschap in plaats van afrekenen.

belastingdienst.nl/wps/wcm/…
+1
arie.j
Quote Reactie van @Huppel:
Juist vanwege de landbouwvrijstelling is de gerealiseerde waardestijging van landbouwgrond voor de actieve landbouwer onbelast. Het maakt niet uit voor welk bedrag de grond in de boeken staat. Maar mocht de landbouwvrijstelling ooit eens worden afgeschaft, dan kun je de waarde van de grond maar beter zo hoog mogelijk op de balans hebben staan. Een eventuele belaste boekwinsten zijn dan kleiner of nihil.

Dat is een verhaal dat naar mijn smaakt rammelt.
Landbouwvrijstelling zal, als die ooit mocht worden afgeschaft, altijd tot een bepaald datum gelden. De datum van afschaffing.
Dat betekend m.i. dat er de landbouwvrijstelling tot die datum zal gelden.
En de landbouwvrijstelling gaat over alle waardestijging (als landbouwgrond )tot die datum.
Dat heeft met wat er op de bedrijfsbalans staat m.i. weinig te maken.
Zo gaat het tot heden ook nog steeds bij bedrijfsbeëindiging, wanneer je dan de landbouwgrond zelf houd en naar privé overbrengt. Dan doet de balanswaarde op de laatste bedrijfsbalans voor de vrijstelling ook niets ter zake.
Nevergiveup
@arie.j Welke waarde word er dan gehanteerd naar prive ? En waar reken he al dan niet over af ?

Zeg in 2010 staat tie op 40.000 / ha op balans.

In 2021 staat tie op 75.000 /ha op balans.

In 2022 zet je hem op prive en is getaxeerd op 85.000 / ha
+1
arie.j
Quote Reactie van @Nevergiveup:
@arie.j Welke waarde word er dan gehanteerd naar prive ? En waar reken he al dan niet over af ?

Bij bedrijfsbeëindiging (is bij mij al heel wat jaren geleden) dan is er boekwinst(of verlies) op je bedrijfsmiddelen zoals gebouwen, inventaris, en allerlei andere zake zoals productierechten.
Boekwinst is dan de het verschil tussen de balanswaarde en de verkoopwaarde
In geval je bv. je woning als agrarisch naar privé moet, dan moet er getaxeerd worden als je daarzelf in blijft wonen.
Dat is overigens dan de waarde in langdurig verhuurde staat.
Maar landbouwgrond gaat probleemloos naar box3 als je het niet verkoopt.
Een gedeelte (11ha) verkocht ik toen daar gold de landbouwvrijstelling voor.
Voor 1ha kon ik wat meer krijgen van een burgerbuurman dan de toenmalige agrarische waarde.
De inspecteur was toen zo lastig dat ik over dat meerdere wel belasting moest betalen.
Het land dat ik nog steeds heb, dat is toen getaxeerd voor debelasting , maar dat is een beetje voor de vorm.
Want het verschil met de balanswaarde is dan vrij.
=
En vervolgens komt het in box3 dan zijn waarde wisselingen nimmer belast, of aftrekbaar.
Wel betaal je over een hoog fictief rendement.
De waarde voor de belasting dan? Daar zijn normwaardes voor.
belastingdienst.nl/wps/wcm/…
Kun je alleen vanaf wijken als je hard kunt maken dat door speciale omstandigheden jouw grond minder waard is dan het gemiddelde
+1
weurding
@arie.j Denk als je de grond naar privé overhevelt je er ook niet aan ontkomt een deel te verkopen, of je moet al heel vermogend zijn😏
George
@weurding
Nee hoor daar geldt toch ook de landbouwvrijstelling voor.
Alleen dat je dan Box 3 belasting moet gaan betalen wordt pijnlijk. Dan houdt je niks meer over van je grondbezit aan rendement.
Arie heeft het goed omschreven , alleen de waarde van gebouwen en ondergrond daarvan moet worden betaald en het verschil tussen taxatie en wat op de balans staat kun je de helft over aftikken aan de belasting. Woningen met tuin hebben de meeste inmiddels wel privé staan denk ik.
Ik zelf heb woning en tuin privé en ook woning tegen jongvee stal met tuin . Verder is de rest oude rommel en niet veel meer waard dan op de balans staat dus verwacht ik bij stoppen geen grote belastingclaim.
weurding
@George als je je bedrijf beëindigt, geen inkomen meer haalt uit de grond of deze verhuurt moet je het of verkopen (landbouwvrijstelling) of wil je dat niet op privé zetten, en reken maar bij het laatste dat je dan met de billen bloot mag, hoop dat iemand die er meer verstand van heeft dat duidelijker uit kan leggen
+1
George
@weurding
Lees nu eens goed wat ik geschreven heb.
weurding
@George je zal gelijk hebben maar er zal nog iets zijn , naar privé kan in de papieren lopen, zeg al dat ik het fijne er niet van weet
George
@weurding
Het naar privé doen kost nauwelijks iets door gebruik te maken van de landbouwvrijstelling . Maar het Privé bezitten van landbouwgrond is erg onrendabel omdat je er vermogensheffing in Box3 over moet betalen. Voorheen was dat 1,2% maar tegenwoordig wordt die op een andere manier berekend. Maar stel dat het 1,2 % is dan moet je als je grond getaxeerd op €80000 per ha hebt al €960 per ha jaarlijks naar de belastingdienst brengen , dat is toch wel een aanzienlijk bedrag en dus is privébezit van landbouwgrond vaak niet zo lucratief. Staat wel tegenover dat je van de opbrengsten zoals huur niks hoeft af te dragen. Dus zolang je meer ontvangt dan wat je betaald kost het niks maar brengt het ook heel weinig rendement.
Bekkink
@weurding en een landgoed er van maken? Is dat een optie?
weurding
@Bekkink of nieuwe natuur
Hooibaaltje
@weurding bij nieuwe natuur maken moet je hem zo moog taxeren . Dan kun je het verschil er tussen af waarderen meende ik. Dit gebeurt nog wel is.
George
Quote Reactie van @weurding:
ls je je bedrijf beëindigt, geen inkomen meer haalt uit de grond of deze verhuurt moet je het of verkopen (landbouwvrijstelling) of wil je dat niet op privé zetten, en reken maar bij het laatste dat je dan met de billen bloot mag, hoop dat iemand die er meer verstand van heeft dat duidelijker uit kan leggen

Verkopen en gebruik maken van landbouwvrijstelling dan hoef je er niks over te betalen. Zet je hem privé dan kun je ook van de landbouwvrijstelling gebruik maken maar dan wordt je grond jaarlijks belast in Box3 en moet je er vermogensrendement heffing over betalen. Dit heb ik hierboven al uitgelegd. Maar dat moet je over het geld ook als je hem verkocht hebt.
oubi
@George dan ga je van een koude kermis thuiskomen; de fiscus is hard op zoek naar geld en de spulletjes buitenaf zijn weer veel geld waard; mogelijk ook een bouwkavel. Je hebt ze 2 ton boekwinst te pakken.
George
Quote Reactie van @oubi:
dan ga je van een koude kermis thuiskomen; de fiscus is hard op zoek naar geld en de spulletjes buitenaf zijn weer veel geld waard; mogelijk ook een bouwkavel. Je hebt ze 2 ton boekwinst te pakken.

Nogmaals de landbouwgrond valt in de landbouwvrijstelling , woonhuizen plus ondergronden en tuinen staan prive. Dan gaat het tussen het verschil van boekwaarde en werkelijke waarde van de rest van gebouwen en ondergrond. Dat is hier ouwe meuk met asbestplaten en dat brengt niet meer op dan de boekwaarde. Dus ik ben niet zo ongerust over belastingclaims. En al heb je een paar ton boekwinst dan tik je de helft af en je bent er vanaf.
+1
pieta
Quote Reactie van @George:
ondergrond

Ondergrond vd bedrijfsgebouwen valt vlgs mij ook onder de landbouwvrijstelling.
George
@pieta
Als ze vervolgens naar privé gaan niet volgens mij. Ik denk dat de waarde dan hoger wordt als het privé bezit wordt.
Ik denk dat het gezien wordt als bouwblok grond.
pieta
@George Meestal wordt het woonhuis al met een aardig stukje tuin omgeven. Vervolgens zal het misschien zijn dat het afhankelijk is van de volgende bestemming of er een belaste winst gemaakt wordt. Bijvoorbeeld als je er een of meerdere woonhuizen op mag zetten.
George
@pieta
Ondergronden van bedrijfsgebouwen zijn geen tuin. En verder moet je het wel geregeld hebben dat woning en tuin privé staan. Wij hebben met Abab ooit de oppervlakte van de tuin vergroot naar privé
Moest oude foto's aan belastingdienst laten zien dat de tuin altijd al als tuin in gebruik was als bewijs.
pieta
Quote Reactie van @George:
Ondergronden van bedrijfsgebouwen zijn geen tuin

Klopt, zei ik ook niet. Maar als je naar de opbouw van waarde kijkt van een locatie dan zijn de m2 waar je het woonhuis hebt staan het meeste waard per m2, daarna volgt het 1e beetje tuin, daarna het 2e beetje tuin en zo wordt de waarde per m2 steeds wat minder. Dus als je een woonhuis hebt met aardig wat tuin dan is de waarde van het bouwblok niet perse ontzettend hoog per m2. Dan gaat het nog een keer over wat je mag met dat bouwblok. Mag je er huizen zetten dan zal de waarde behoorlijk zijn(minus sloopkosten). Mag je enkel de gebouwen gebruiken als stalling dan zal de waarde wellicht niet hoger zijn dan de waarde voor agrarisch gebruik. En de waarde tot de waarde voor agrarisch gebruik van die ondergrond valt vlgs mij onder de landbouwvrijstelling.
+1
arie.j
Quote Reactie van @weurding:
@arie.j Denk als je de grond naar privé overhevelt je er ook niet aan ontkomt een deel te verkopen, of je moet al heel vermogend zijn

Als er een hypotheek op je bedrijf is om af te lossen dan moet die uit verkoop.
Maar de rest staat je vrij en hangt ook wat van de omstandigheden af.
Landbouwgrond op privé met hypotheek, dat zou ik niet doen, dat geeft een negatief besteedbaar inkomen.
En daar zit je niet op te wachten bij bedrijfsbeëindiging.
Verder: als er behoorlijk wat vermogen overschiet is het uit oogpunt van spreiding niet verkeerd wat ha aan te houden,liefst courant verhandelbaar als het nodig mocht zijn
Nevergiveup
@arie.j eigenlijk maakt het dus niks uit waar de grond voor in de boekhouding staat (allen voor de bank eigenlijk)

Als hij evt. In box 3 komt zoals d69 wel zou willen kan tie er maar beter laag in staan ....
arie.j
Quote Reactie van @Nevergiveup:
@arie.j eigenlijk maakt het dus niks uit waar de grond voor in de boekhouding staat (allen voor de bank eigenlijk)Als hij evt. In box 3 komt zoals d69 wel zou willen kan tie er maar beter laag in staan

De bank zal bij aanvraag (of verhoging)hypotheek de echte waarde bij gedwongen verkoop willen weten.
Want daar lopen ze risico voor. En niet de balanswaarde
Dus ik denk dat ze altijd een taxateur zullen sturen voordat je een hypotheek op je land kunt afsluiten.
Maar er zijn er hier vast die uit ervaring van de laatste jaren daarover kunnen spreken.
+2
pieta
@Nevergiveup Je zou ook alleen een erkende taxatie uit kunnen laten voeren. Ik denk dat een goed onderbouwde taxatie net zo veel gewicht in de schaal legt als de aanpassing in je boekhoudrapport.
Huppel
@arie.j Dat klopt, staat ook in de tweede alinea. Maar toch twee gedachten; (1) laat je dat inderdaad afhangen van de geboden overgangsregeling van de overheid? en (2) je moet niet de discussie krijgen over gerealiseerde boekwinsten. Realiseren doe je bij verkoop of herwaardering. En pas dan kun je een beroep doen op de landbouwvrijstelling. Maar misschien denk ik ook wel te moeilijk 😁
arie.j
Quote Reactie van @Huppel:
@arie.j Dat klopt, staat ook in de tweede alinea. Maar toch twee gedachten; (1) laat je dat inderdaad afhangen van de geboden overgangsregeling van de overheid? en (2) je moet niet de discussie krijgen over gerealiseerde boekwinsten. Realiseren doe je bij verkoop of herwaardering. En pas dan kun je een beroep doen op de landbouwvrijstelling. Maar misschien denk ik ook wel te moeilijk

Kan je niet erg volgen.
Overigens schreef ik over de meest eenvoudige situatie, daar waar de boer als enige eigenaar van de landbouwgrond is.
Er zijn tal van ingewikkelde situaties te bedenken, bv. een maatschap met zoon of zonen waarbij de grond ook in de maatschap is gebracht. En op de balans van de maatschap staat.
Dan is het wel zaak om onder ogen te zien wat er gebeurt als één van de maten vrijwillig of gedwongen uit zo'n maatschap zou stappen.
+1
George
Volgens mij kan het al bij wijziging winstverdeling binnen een maatschap of V.O.F. Maar dat weet ik niet zeker.
+1
Jannus
@George klopt,hier ook verandering van winstdeling opnieuw herwaardeerd en werd geaccepteerd
+2
vaak
@Jannus Wij afgelopen jaar op dezelfde manier gedaan. Vrouwtje 5% meer (op papier).
+1
weurding
Taxatieprijs wil niet zeggen dat kopende partij het ook betaald 😉
+1
Twentsch Land
Taxatie is ook geen koper voor nodig. De belasting ambtenaar en een door jezelf gekozen makelaar/rentmeester kunnen en mogen de taxatie bepalen, kunnen die er samen niet uitkomen komt er een derde bij.

@weurding
weurding
@Twentsch Land stel je laat het nu taxeren en verkoopt het met 5 jaar bedoel ik, dan is taxatieprijs niet leidend voor wat je beurt, is er ondertussen ook nog bestemming (nieuwe) natuur op gekomen heb je in principe maar 1 koper
George
Quote Reactie van @weurding:
is er ondertussen ook nog bestemming (nieuwe) natuur op gekomen

Dan moet er opnieuw getaxeerd worden , dat zal je toch wel duidelijk zijn.
weurding
@George nee dat is me niet duidelijk
royale
@weurding nee, zal er wel dichtbij zijn. Hier is de prijs inmiddels weer 20k gestegen sinds de vorige keer in 2015 en het wordt weer tijd om te herwaarderen. Ik gebruik de transactieprijzen voor het bepalen van de prijs en pak 5% meer stille reserves in de nieuwe verdeling, tenminste als dat nog kan en m'n vrouw akkoord geeft! Hoezo belastingparadijs in Nederland?
George
Quote Reactie van @weurding:
axatieprijs wil niet zeggen dat kopende partij het ook betaald

Een beëdigt taxateur kan de waarde heel goed betalen en kijken vaak wat de gemiddelde prijzen in dat gebied doen . Dus ik denk niet dat die er ver vanaf zitten.
+1
Erco
@George precies. In t rapport staan n aantal bedrijven/grond wat in die tijd verkocht is. De hoogste zullen ze niet pakken en de laagste ook niet
+1
George
@Erco Nee zo moeilijk is het allemaal niet , kijken naar de kadastergegevens en wat er in dat gebied betaald wordt voor vergelijkbare percelen.
weurding
@Erco lees nou ook eens goed, je schreef zelf al wat er in 5 jaar kan veranderen, het gaat niet altijd overal omhoog wa
Erco
@weurding ja snap ik. Dus? Haha
weurding
@Erco jij weer 6...😂
Erco
@weurding hoe bedoel je dat nou weer? Kan ik er wat aan doen aan die waardestijging? Ik heb het gekocht 16 jaar terug van pa voor de waarde, nml 30.000 mooier kan ik t niet maken. Zolang ik niks verkoop kan ik er geen boterham van kopen 😉 en we zitten wel op de beste grond van Nederland Jonguuuuuuh
+1
weurding
@Erco omdat het hier fors minder waard is😅
+1
Erco
@weurding mazzel hebben waar je bedje stond idd
de Tank
Quote Reactie van @Erco:
we zitten wel op de beste grond van Nederland

Ik wist niet dat we buren waren.
+1
Erco
@de Tank ik ken niemand hier die de Tank heet. Maar als je in West-Friesland (en dan niet het westen van Friesland) woont kom je dicht in de buurt 😉
weurding
@George nu lees jij eens goed wat ik schrijf, het is een momentopname, over b.v. 5 jaar en of een bestemmingswijziging kan het heel anders zijn
George
@weurding Dat lijkt me logisch dat er na een bestemmingswijziging een andere taxatie komt en niet meer hetzelfde bedrag is. En na 5 jaar kunnen de prijzen inderdaad weer anders zijn , het blijft dus inderdaad een momentopname. Dat heeft toch niemand beweerd dat het anders is.
pieta
Quote Reactie van @George:
Een beëdigt taxateur kan de waarde heel goed betalen

Moet je wel een taxateur hebben met een paar centen. 😁
Erco
Bij wijziging winst verdeling kan het of idd van eenmanszaak naar maatschap, vof oid. Hier al drie keer opgewaardeerd in 8 jaar tijd. Een keer naar 55.000 toen kwam m'n vrouw in vof en nog twee x met andere winstverdeling. Eerst naar 85.000 en drie jaar later naar 105.000. gelijk het taxatierapport die de bank nu verplicht stelt maar even handig gebruikt
George
.
Jawis
2 dingen zijn zeker heren, death and taxes....

Het laatste nieuws voor tijdens de koffie

Altijd op de hoogte blijven van nieuws met betrekking tot gras , landbouwgrond , grondprijs , grond , opwaarderen , taxeren , taxatieprijs en landprijs ? De Nieuwsgrazer nieuwsbrief wordt dagelijks verstuurd om 10:00. Meld je ook aan!

REACTIES
68
DEELNEMERS
19
WEERGAVES
0